bankadan satılık ev alırken nelere dikkat edilmeli

ÇelikKapı Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? Çelik kapı almadan önce nelere dikkat edilmesi gerekiyor sorusu kapılarını yeni yaptıracak kişilerin merak ettiği bir durumdur.Bu noktada çelik kasa ile işe başlanabilir. Çelik kasalarda mil yuvası Geçenhafta başladığımız konumuzun devamı olarak bu hafta konut kredisi alırken dikkat edilmesi gerekenleri masaya yatırdık Konut kredisi alırken bankaların elinin güçlü olmasının müşterinin isteklerini empoze edebilmesine engel olduğunu söyleyen Mortgage uzmanı Nejat Özonay bu durumu şöyle açıklıyor: “Banka o Otomobil Türkiye’de ulaşım için kullanılmasının yanı sıra bir yatırım enstrümanı olarak da ilgi çekmektedir. İşi otomobil ticareti olmayan bir bireyin ömrü boyunca sadece birkaç defa sıfır kilometre otomobil alabileceğini düşünürsek, bu önemli satın alma süreci boyunca birçok noktaya dikkat edilmesi gerekmektedir. Bu yazımızda sıfır km araç alımlarında Bankakredisi kullanılmak suretiyle konut alımı yoluna gidilirken şu hususa özellikle dikkat. edilmelidir; Alınan kredinin dönemlik (aylık, 3 aylık, 6 aylık, vs.) taksitleri aynı dönemler. içinde elde edilecek olan gelirin en fazla dörtte biri kadar olmalıdır. Mortgage uygulamasının. AraziAlımında Dikkat Edilecek Durumlar. 1-Arazinin İmar Durumu: Bir arazinin imar durumunu bulunduğu bölge, çevresinde göl olup olmadığı, yola olan cephesi gibi hususlar belirler. Alınması planlanan arazinin imar durumunu, bağlı bulunulan belediyenin imar işleri bölümünden veya alacağınız arazi belediye sınırları Idée Cadeau Anniversaire Rencontre Pour Femme. Güncelleme Yayımlama Okuma Süresi 9 dk. İçindekiler Ev alırken dikkat etmeniz gerekenleri yazımızda detaylı olarak açıkladık. Yazımızın kısa özeti ise kontrol listesi checklist olarak şu şekildeTapu alım satım işlemleri hakkında detaylı bilgi almak için tapu işlemleri sayfamızı ziyaret Seçiminin Yapılmasında Dikkat Edilmesi Gerekenler Ev Bütçenizi Net Olarak Belirleyin Aklınıza Yatan Tüm Ev Seçeneklerini Ön Elemeden Geçirin Almak İstediğiniz Evde Aracı Olup Olmadığını Kontrol Edin Evin Krediye Uygunluk Şartlarını Araştırın İstenilen Fiyat ile Piyasa Değerini Kıyaslayın Evin Üzerinde İpotek veya Haciz Kaydı Olup Olmadığını Sorun Evin Boyası Yeni Yapıldıysa Rutubet Olup Olmadığına Dikkat Edin Ulaşım Seçeneklerini ve Sosyal Alanlara Yakınlığını Değerlendirin Apartman Düzeni ve Komşuluk İlişkilerini Araştırın Alınacak Evde Kiracı Varsa Kira Sözleşmesi Şartlarını DeğerlendirinKonut Kredisi Başvurusunda Dikkat Edilmesi Gerekenler Bankaların Kredi Seçeneklerini Karşılaştırın Ödeme Planınızı Kendi Bütçenize Göre Oluşturun Alınan Dosya ve Sigorta Masrafı Detaylarını Öğrenin Kredi Kartı, Otomatik Ödeme Talimatı Verme Gibi Yan Ürünleri SorunTapu İşlemleri Sırasında Dikkat Edilmesi Gerekenler  Gerekli Evraklarınız Hazır Olarak Gidin Evi Tapuya Aldığınız Fiyat Üzerinden Beyan Edin Tapu Harcının Kim Tarafından Ödeneceğini Önden Konuşun*Bu checklisti sayfamızın sonunda yer alan linkten PDF olarak depreme dayanıklı ev alırken nelere dikkat etmeliyiz konusunda detaylı bilgi almak için depreme dayanıklı ev alırken dikkat edilmesi gerekenler sayfamızı ziyaret edin. En Uygun Konut Kredisi Faiz Oranları TL 120 Ay Vade Toplam Maliyet TL Faiz Oranı %2,08 Aylık Taksit TL Toplam Maliyet TL Faiz Oranı %1,29 Aylık Taksit TL Toplam Maliyet TL Faiz Oranı %1,29 Aylık Taksit TL Tüm Konut Kredisi Faizlerini Listele *Tablodaki faiz oranları 20 bankanın "en uygun" kredi teklifine göre günlük olarak güncelleniyor. Tüm bankaların konut kredisi faiz oranları görmek için ise ev kredisi sayfamızı ziyaret Ev Seçiminin Yapılmasında Dikkat Edilmesi GerekenlerEv Bütçenizi Net Olarak BelirleyinEv araması başlangıcında bütçenizi doğru belirlemeniz, boşuna vakit kaybetmeme ve genellikle uzun süren bu süreçte enerjinizi tüketmemeniz açısından önemli. Bütçe belirlenmesindeki en önemli detaylardan biri de gelirinize göre ne kadar kredi çekebileceğinizi yaklaşık olarak belirlemenizdir. Bu konuda Hesapkurdu olarak bankaların kredi limiti belirlemede kullandıkları yöntemlere göre geliştirdiğimiz ve güncel faiz oranları üzerinden çekebileceğiniz kredi tutarını hesaplayan ne kadar kredi çekebilirim hesaplama aracımızı kullanmanızı tavsiye ederiz. Nişanlaılar ortak kredi çekebilir mi öğrenmek için nişanlılar konut kredisi çekebilir mi sayfamızı ziyaret edin. Konut Kredisi Hakkında Mutlaka Bilinmesi Gerekenler Aklınıza Yatan Tüm Ev Seçeneklerini Ön Elemeden GeçirinKonut alımı nispeten geri dönüşü zor bir süreçtir. Bundan dolayı karar vermeden önce tüm uygun ev seçeneklerini bir ön değerlendirmeden geçirmeniz, ileride pişman olmamak açısından önemli. Hızlı bir ön değerlendirme için temel alabileceğiniz ev ölçütleriBulunduğu konum, Fiyatı,Büyüklüğü,Bulunduğu katı,Ulaşım imkânları, Satış işleminde emlakçının olup olmadığı,Ayrıca bu listeyi tercihleriniz doğrultusunda daha genişleterek, size uygun ev seçeneklerini çok daha fazla İstediğiniz Evde Aracı Olup Olmadığını Kontrol EdinAlmak istediğiniz gayrimenkulün değerine göre emlak ofisleri yasal olarak %2 + KDV şeklinde hem alıcıdan hem de satıcıdan komisyon talep edebiliyor. Ödenecek komisyon oranının nispeten yüksek olması ev alımı sırasında yapacağınız diğer masraflarla birlikte bütçenizi zorlayabilir. Bunun için ev araması sırasında ya sahibinden bir ev bakmanız ya da emlakçı komisyonunu da hesaba katmanız gerekiyor. Bu konuda daha detaylı bilgi için emlakçı komisyonu hesaplama sayfamıza FiyatlarıEvin Krediye Uygunluk Şartlarını AraştırınBu süreçte krediye uygun olmayan bir ev için çaba harcamak, zaman kaybının yanında bu durumu bankaya ekspertiz ücreti ödedikten sonra öğrenmeniz durumunda, ekspertiz ücreti iade edilmediği için nakit kaybı yaşamanıza da neden olarak krediye uygun evin taşıması gereken özellikler Evin kat irtifakı veya mülkiyeti olmalı,Yeni yapılan bir konut ise çoğu banka için en az %80 oranında tamamlanmalı,Sonradan evin projesine aykırı değişiklik yapılmamış olmalı,Ev tapusunda niteliği “mesken” olarak geçmeli ve kullanılmalı,Evin tapusu hisseli ise tüm hissedarlar paylarının satışını yapmalı, Alım yapılacak kişinin, anne, baba, kardeş ve kardeş çocukları olmaması anne ve babanızın kardeşleri ile eşlerinden alım yapmanız durumunda dahi bankalar talebi muvazaalı işlem şüpheli işlem kapsamında ret edebilir. Daha detaylı bilgi almak istiyorsanız alacağınız ev krediye uygun mu yazımızı inceleyin. Ayrıca konut kredisi kullanılamayacak durumlar hakkında bilgi almak için konut kredisi kullanılamayan durumlar sayfamızı ziyaret Fiyat ile Piyasa Değerini KıyaslayınEvin fiyatını tam olarak belirlemek kolay bir işlem olmamakla birlikte, ekspertiz firmalarının da kullandığı “muadili ev” ve “kira fiyatlarına” göre ev değeri belirleme yöntemlerini kullanabilirsiniz. Muadili ev yöntemi, aynı konum, metrekare ve katta yer alan bütün konutların fiyatlarının ortalaması alınarak yapılır. Bu yöntemde dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise muadili evin benzer bir konumda bedeli yöntemi ise almak istediğiniz evin muadillerinin kira fiyatı ortalamasının 215 ile çarpılması sonucunda ev fiyatının bulunmasıdır. Bu işlemdeki 215 sayısı, son yıllarda yapılan hesaplamalarda kira yatırımının yaklaşık geri dönüşüm süresi olarak kabul iki yöntemi ayrı ayrı uygulayıp çıkan fiyatların ortalamasını almanız durumunda, daha sağlıklı bir ev fiyatlaması yapmış olursunuz. Daha detaylı bilgi için alacağınız evin gerçek değerini bulmanın yolları yazımıza bakın. Evin Üzerinde İpotek veya Haciz Kaydı Olup Olmadığını SorunAlınmak istediğiniz evin üzerinden haciz kaydı olması durumunda, haciz kalkmadığı sürece kredili ya da kredisiz olarak hiçbir şekilde evin tapusunu almanız mümkün değil. Evin ipotekli olması durumda ise ipoteği kabul ettiğiniz sürece tapuyu üzerinize alabilirsiniz. Ancak banka ipoteği haricinde, şahıs veya kurum ipoteği olması durumunda konut kredisi kullanmazsınız. Konu hakkında daha detaylı bilgi almak istiyorsanız kredi borcu devam eden evin satılması yazımızı Boyası Yeni Yapıldıysa Rutubet Olup Olmadığına Dikkat EdinYeni konut alımlarında sıklıkla şikâyet edilen konuların başında evin rutubet alması gelir. Özellikle evin boyasının yeni yapılması durumunda evin rutubet alıp almadığını anlamak güç olmakla birlikte, ev dış yalıtımından incelenmesi durumunda fikir edinme şansınız mevcut. Eğer evin rutubet alma ihtimali varsa, bir uzmanın incelemesi faydalı olacaktır. Çünkü rutubet alan evin rutubetini kesmek, çoğu zaman fazlaca masraf yapmanıza neden Seçeneklerini ve Sosyal Alanlara Yakınlığını DeğerlendirinUlaşım seçenekleri veya projelerine almak istediğiniz evin yakın olması, özellikle büyükşehirlerde yaşayanlar için yaşam kalitesini büyük oranda arttıran ve evin ileride değerlenmesindeki en önemli unsurların başında gelir. Ulaşım seçenekleri yanında, okul, hastane, park, vb. alanlara yakınlık ise eve artı değer katan ve zaman tasarrufu yapmanızı sağlayan ek değerlerdir. Apartman Düzeni ve Komşuluk İlişkilerini AraştırınApartmanın ortak alanlarının yönetiminin iyi yapılması ve komşuluk ilişkilerin düzenli olması, alınacak evde yaşam kalitesine arttırmak adına önemli bir etken olarak kabul edilir. Hatta bazı durumlarda ev satışı sadece komşuluk ilişkilerinin iyi olmamasından bile kaynaklanır. Bunun için eve karar vermeden önce apartman sakinleri ile konuşmanız faydası Evde Kiracı Varsa Kira Sözleşmesi Şartlarını DeğerlendirinAlmak istediğiniz evde kiracı oturuyorsa, mevcut kira sözleşmesi şartlarını incelemeniz ve bu doğrultuda karar vermeniz büyük önem taşır. Çünkü evi satın aldığınızda sözlü olarak bile yapılsa kira sözleşmesini de yasal olarak aynı şartlar ile devir almış olursunuz. Yani sözleşme bitimine kadar zam yapmaz ve şartları kiracı kabul etmediği sürece değiştiremezsiniz. Ayrıca kira sözleşmesi devam eden kiracıyı çıkarmak istemeniz durumunda, yeni ev bulması için yasal olarak 6 ay gibi bir süre tanımanızda gerekli. Bu konu hakkında detaylı bilgi almak istiyorsanız, alacağınız evde kiracı oturması durumunda yazımıza bakın. 2- Konut Kredisi Başvurusunda Dikkat Edilmesi GerekenlerKonut kredisi başvurunuzu yaparken, başvuru yaptığınız bankanızda sigorta masrafları ve konut kredisi ile bağlantılı olarak zorunlu tutulan diğer ürünler ve bu ürünlerin masrafları hakkında bilgi istemeniz, mümkünse yazılı olarak almanız sizin yararınıza olacaktır...Bankaların Kredi Seçeneklerini KarşılaştırınHerhangi bir bankaya başvurmadan önce bankaların kredi tekliflerini karşılaştırmanız ciddi kazançlar elde etmenizi sağlar. Örneğin 100 bin TL 10 yıl vade için toplam kredi maliyetinde en düşük ve en yüksek konut kredisi teklifi arasından ortalama %15’lik yaklaşık 23 bin TL bir fark bulunuyor. Öte yandan bu karşılaştırma işlemini faiz oranı üzerinden değil, kredi için katlanılan tüm masrafların faiz oranına dâhil edilerek hesaplandığı “kredi maliyet oranı” üzerinden yapmanız daha doğru bir karşılaştırma sonucu verir. Ayrıca 20 bankayı güncel maliyet oranları üzerinden karşılaştırmak istiyorsanız konut kredisi faiz oranları sayfamızı ziyaret edin. Ödeme Planınızı Kendi Bütçenize Göre OluşturunBütçenize uygun bir kredi ödeme planı seçmeniz, aslında ödemelerinizin düzenli olması açısından en önemli etkenlerin başında gelir. Ödeme planı genel olarak aylık sabit ödemeli olarak seçilse de aslında artan, azalan ve belirli şartlar ile tamamen kişiye özel olarak da bankaların çoğunluğu tarafından oluşturulabiliyor. Bankaya başvurmadan önce kendinize istediğiniz faiz ve vade seçeneklerine sabit ödeme plan oluşturmak istiyorsanız kredi faizi hesaplama, artan ödemeli bir plan oluşturmak istiyorsanız artan ödemeli konut kredisi aracımızı kulanın. Alınan Dosya ve Sigorta Masrafı Detaylarını ÖğreninYasal olarak kullanılan kredinin binde 5’i oranında dosya masrafı alınabiliyor. Ancak üçüncü kişi ve kurumlara bankalar tarafından ödenen ekspertiz, ipotek ve sigorta masrafı gibi masraflar, dosya masrafı içerisine yasal olarak katılmıyor. Bu süreçte özellikle sigorta masrafları bankalarda çok farklı ve bazı durumlarda yüksek çıkabiliyor. Bunun için bankaya başvurmadan önce bu sigorta masraflarını incelemenizde fayda var. Konu hakkında daha detaylı bilgi almak ve hesaplama işlemi yapmak için kredi dosya masrafı hesaplama sayfamızı inceleyin. Kredi Kartı Alma, Otomatik Ödeme Talimatı Verme Gibi Yan Ürünleri SorunMasraf kalemi olmamakla birlikte, bankalar konut kredisi yanından sizden ek birkaç ürün veya hizmet almanızı talep edebilir. Bu ek ürün ve hizmetler genellikle kredi kartı almanız, faturaların otomatik ödeme talimatlarını kendilerine taşımanız yönünde oluyor. Bu istekleri kabul etmemeniz durumunda ise size başta sunmuş oldukları faiz oranını birkaç baz puan arttırma yoluna gidilebiliyor. Kolay Onaylanan Kredi Kartları Kredi Kartı Ödül Para/Puan - Yıllık Ücret Ücretsiz Akbank Axess Ödül Para/Puan - Yıllık Ücret Ücretsiz QNB Finansbank CardFinans GO Ödül Para/Puan - Yıllık Ücret Ücretsiz Tüm Kredi Kartları * Tüm kredi kartlarını görmek ve karşılaştırmak için kredi kartı sayfamızı ziyaret edin. Ayrıca tablo internet sitemiz üzerinden başvuruda bulunan kullanıcıların onaylanma verilerine göre oluşturuldu. 3- Tapu İşlemleri Sırasında Dikkat Edilmesi Gerekenler Gerekli Evraklarınız Hazır Olarak GidinTüm alıcı ve satıcıların nüfus cüzdanı veya vekâletlerinin aslı, Tüm alıcı ve satıcıların vesikalık fotoğrafı satıcılar 1, alıcılar 2 adet,Zorunlu Deprem Sigortası,Konutun bağlı bulunduğu belediyeden alınan rayiç bedel,İlgili konutun tapu aslı tapular çıkmadı ise istenmez, Kredi kullanılacaksa banka ipotek evrakları,Tapu müdürlüklerine yukarıda belirtilen evrakların tamamı ile başvurarak satış işlemi için randevu almanız gerekiyor. Tapu hacı hesaplaması yapmak ve detaylı bilgi almak için tapu harcı hesaplama sayfamıza bakın. Evi Tapuya Aldığınız Fiyat Üzerinden Beyan EdinTapuya satışı bedelinin, gerçek bedelden düşük gösterilmesi alıcı ve satıcının çeşitli cezalara maruz kalmasına neden olabiliyor. Gelir İdaresi incelemesinin sonucunda beyanın eksik olduğunu tespit ederse, eksik beyan edilen tutarın harç bedellerini gecikme faizi ve tespit edilen harç tutarının %25’i oranın vergi ziyaı cezası kesilir. Ayrıca bu durumda kullanılan konut kredisi kadar tapuya satış bedeli beyanında bulunmakta tam olarak yeterli değil. Çünkü Gelir İdaresi dâhil tüm kurumlar konutun %80’ine kredi kullanıldığını göz önüne alıyor. Bu konu hakkında daha detaylı bilgi için ev alımında yasal işlemler yazımıza bu cezaların yanından mevcut yasa gereğince aldığınız evi 5 yıl içerisinde satmanız durumunda, değer artış kazancı vergisi hesaplaması yapılıyor. Eğer bu süreçte alım sırasında tapuya harç bedelini az ödemek için düşük bir beyanda bulunduysanız, çok yüksek vergi ödemeleri karşı karşıya kalabiliyorsunuz. Tapu Harcının Nasıl Ödeneceğini Önden KonuşunAksine bir anlaşma olmadığı sürece, yasal olarak alıcı ve satıcı tapu harcını ve tapu döner sermaye bedelini yarı yarıya öder. Ancak ülkemizde alıcı ve satıcı arasında bir anlaşma olmasa bile genel uygulama olarak bu masrafları alıcının ödenmesi istenir. Bu durum özellikle satış işlemleri sırasında çeşitli sıkıntılara neden olabiliyor. Bunun için ev fiyatı pazarlığı yapılırken bu masrafların nasıl ödeneceğini netleştirmek doğru bir yol olur. Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli Checklistinin İndirmek İçin Tıklayın Hürriyet yazarı Sefer Levent, son dönemde düşük faizli, 240 aya kadar varan vade seçeneği sunan konut satışları sonrası artan taleplere ilişkin olarak, ev alırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini 9 maddede sıraladı. "Ev alırken, vatandaşın aklına ev sağlam mı, yasal belgeleri tamam mı gibi sorular gelmiyor" diyen Levent, "Sadece evin konforu, konumu, ilerde değerlenip değerlenmeyeceği düşünülüyor. Bunlarda önemli elbette ki ancak evin sağlam olmaması ve yasal belgelerinin tamam olmaması diğer soruları önemsiz kılıyor" ifadesini kullandı. Sefer Levent'in Hürriyet'te "Ev alırken neye dikkat etmeliyiz" başlığıyla yayımlanan 11 Şubat 2017 yazısı şöyle Kampanyalar havada uçuşuyor. Sıfır faizler, 240 aya ulaşan vadeler... Vergi indirimi başta olmak üzere hükümetin verdiği teşviklerin de etkisiyle konut satışları doludizgin gidiyor. Bu ara, “Hangi evi alayım” sorusu pek revaçta. “Neresi prim yapar”, “Hangi ev kullanışlı”, “3 oda 1 salon mu kârlı, 1+1 mi”, “Şu semtten metro geçecekmiş değil mi, orası mı mantıklı”, “Falanca ilçeye üniversite de kurulacakmış, değerlenir mi” sorularını sıkça duyuyoruz. Herkes ya oturacağı ulaşımı kolay konforlu bir evin hayalini kuruyor ya da kısa sürede verdiği paranın çok üzerinde bir kazanç sağlayacak yatırımın derdinde. Üzülerek gözlemliyorum... Çoğunluğun, alacağı ev nasıl inşa edilmiş, depreme ve diğer doğal afetlere ne derece dayanıklı, yasal belgeleri var mı yok mu’ ilgisi yok. Bakın Türkiye deprem kuşağında bir ülke. Son günlerde Çanakkale’de arka arkaya yaşanan sarsıntılar, Ayvacık’ta köylülerin çektiği sıkıntılar, bırakın şehirleri köylerde bile evlerin ne derece sağlam olması gerektiğini ortaya koydu. Türkiye’nin doğusundan batısına, ilinden ilçesine, köyünden kasabasına her nereden ev alırsanız alın, ne olur işin maddi tarafını ikinci plana alın. Önceliğiniz önce o evin sağlamlığı, tüm yasal belgelerinin tamam olup olmadığı olsun. Ev alırken nelere dikkat etmeniz gerektiğini anlatmaya çalışacağım. Öncesinde bu konuyu bana öneren ve bu yazıdaki bilgilerin toparlanmasında büyük emeği olan emlak muhabirimiz Gülistan Alagöz’e teşekkür etmeliyim. İşte İstanbul İnşaatçılar Derneği İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım ile Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği İMSAD Başkanı Fethi Hinginar’ın katkılarıyla derlediğimiz ev alırken dikkat etmeniz gereken noktalar 1- Ruhsat yoksa risk var Mayıs 2014’de yürürlüğe giren Yeni Tüketici Kanunu, konut zede oluşmasını engellemek için ruhsat almayan projelerde satışı yasakladı. Ancak bunu hâlâ yapan firmalar var. Kurumsal firmalardan küçük ölçekli firmalar ruhsat çıkacak beklentisi ile satış yapıyor. “Ruhsat işlemleri çok uzun sürdüğü için kapora alalım, yer ayırtalım. Senetle satış yapalım” diyenlere inanmayın. Aksi takdirde hiç tamamlanmayacak bir projeye para ödemiş olabilirsiniz. 2- Kat irtifakı ve iskan şartı Kat irtifakı bir evin nüfus cüzdanı. Sizi hangi katta hangi daireye sahip olduğunuzu gösterir. Kat irtifakı kurulmayan bir projede hisse tapusu verilir. Sizin bir eviniz var ama neresi belli değil. Yanlışlıkla aynı ev birden fazla kişiye verilebilir. Şöyle ki; Uçakta aynı koltuğa iki bilet kesildiğini düşünün. Erken gelen oturur. Sonra gelene başka yer gösterilir. Uçakta bu sorunu çözmek kolay, ama söz konusu eviniz ise sorun büyük. Bu nedenle kat irtifakının kurulduğu binaları tercih edin. İskan ise inşaat bittikten sonra verilir. Eğer maketten ev alıyorsanız dikkat edeceğiniz nokta firma güvenilirliği. Daha önce neler yapmış, zamanında teslim etmiş mi incelemek gerek. Ama biten bir bina varsa o noktada iskanı var mı sormak gerek. İskan verilmemesi o inşaatın projeye uygun yapılmadığı anlamına da gelebilir. Belediye bu durumda sizin de ev sahibi olduğunuz binaya gerekli gördüğü durumda müdahale edebilir. Yani inşaat fazlası varsa yıkılabilir. İskan ruhsatı bulunmayan yapılarda oturanların elektrik ve su aboneliğini sanayi tipi kullanma ile ücretlendiriliyor. Faturalandırma toplu yapılıyor, bireysel abonelik olmuyor. 3- Zemin etüdü yapılmış mı? Son günlerde Çanakkale’den gelen haberler bizde deprem kuşağında olduğumu hatırlatıyor. Can ve mal kayıplarına neden olan deprem riski düşünüldüğünde evdeki en önemli hususun zemin yapısı olduğunu söylemek yanlış olmaz. Zemin etüdü deprem yönetmeliği gereğince yapının yapılacağı arsanın taşıyacağı yüklerin tespiti açısından yerinde yapılan bir çalışma. Bu konuda yetkilendirilmiş kuruluşlar bu çalışmayı yapar ve belgelendirir. Dolayısıyla Zemin Etüt Raporu’nun bir kopyası müteahhitten istenmeli. Yapının sağlamlığı için bir diğer önemli konu da deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığı. Deprem yönetmeliği koşulları yapı denetim kurumları tarafından da denetlenip raporlanıyor. Binanın deprem yönetmeliğine uygunluğu yapı denetim firması raporu ile belgelendirilmeli. Siz de alıcı olarak bu belgeyi görmek isteyebilirsiniz. 4- Malzemeden 5 yıl sorumlu Yapıların inşasında kullanılan malzemelerin garantisi bakımından yapımcılar sorumlu. İnce işçilik diye adlandırılan sıva seramik parke... konularda yapımcılar 2 yıl sorumlu oluyor. Kaba işlerde yapının taşıyıcı sistemi, duvarlar,tüm yalıtımlar yapımcılar 5 yıl süreyle sorumlu tutuluyor. Bu süre içinde bir sorun ile karşılaşırsanız bunun bedelini cebinizden ödemek yerine firma ile iletişime geçmenizde fayda var. Öte yandan ev seçerken kaliteli malzeme kullanılıp kullanılmadığını anlamak zor. Eğer inşaat işi ile ilgileniyorsanız ya da çevrenizde böyle biri varsa şanslısınız. Değilse güvenilir firma bulmanız gerekecek. Sektör temsilcileri ev seçiminde vatandaşa yardım edecek profesyonel kurum eksikliği olduğuna dikkat çekiyor. Yani fatura karşılığı gelip evde kaliteye bakacak bir aracı kurum olmasının vatandaş lehine olduğu belirtiliyor. 5- Net, brüt metrekareye dikkat Evde konut alıcını en çok hayal kırıklığına uğratan konuların başında ise net-brüt metrekare farkı geliyor. Maket üzerinden yapılan satışlarda satış ofisinde tercihini yapan alıcı teslimde bam başka büyüklükte bir evle karşılaşabiliyor. Net-brüt farkının yüzde 50’leri bulduğu projeler var. Net metrekare halı alanı ya da süpürülebilir alanı temsil eder. Brüt alan, bağımsız bölümün duvarlar dahil alanıyla ortak alanların bağımsız bölüme düşen miktarının ilave edilmesi ile hesaplanan alana deniyor. Her firmanın brüt metrekare tanımı farklı. Kimi bu hesaba belli alanları katıyor, kimi ise dışında bırakıyor. Bu noktada önemli olan sizin ne aldığınızı bilmeniz. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bu konuda gerekli adımları attı ve sözleşmelere net ve brütün ayrı ayrı belirtilmesini zorunla hale getirdi. Bu nedenle siz de satış görevlisine bu soruları detaylı olarak sormaktan çekinmeyin. Hatta üşenmeyin bizzat ölçün! 6- Enerji kimlik belgesi zorunlu hale geldi Enerji kimlik belgesi, binalarda enerjinin ve enerji kaynaklarının etkin ve verimli kullanılmasına, enerji israfının önlenmesine ve çevrenin korunmasını katkı sağlayacak. Enerji kimlik belgesi binanın enerji tüketimi ve sera gazı salınımı A ila G arasında sınıflandırılıyor. A sınıfı enerji tüketimi açısından iyi, G sınıfı da oldukça kötü durumdaki binayı ifade ediyor. A sınıfı binalar, yasalarca öngörülen asgari şartlardan C sınıfı en az yüzde 60 oranında daha az enerji tüketiyor. Bu hem ülkemiz hem de sizin aile bütçeni için oldukça önemli. Öte yandan 2017 Mayıs ayına kadar ülkemizdeki tüm binaların enerji kimlik belgesi almaları gerekiyor. Bu belge olmayan binalarda alım satım yapılamayacak. Dolayısıyla, konut satın almak isteyenlerin de müteahhitlerden enerji kimlik belgesini istemeleri çok önemli. 7- Yalıtıma dikkat! “Yapıların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” gereği binaların inşası sırasında bina yüksekliğine göre cephelerin yönetmelikte belirtilen yangın dayanım sınıflarına sahip olması gerekiyor. Çatılar, cepheler, tabanlar, kapılar gibi çeşitli yapı kesitleri için yönetmelikteki koşullar mutlaka yerine getirilmesi gerek. Tüm bu konularda yapı sahipleri, mimarlar ve uygulamacılar sorumlu tutuluyor. Konut alıcısı müteahhitten bu malzemelerin yangından nasıl korunduğuna dair açıklamayı istemeli. Öte yandan ülkemizde “ses ve su yalıtımı” gibi konularda maalesef henüz bir yönetmelik yok. Ancak çok önemli konular olan bu hususlar proje mimar ve mühendisleri tarafından özellikle ve çoğunlukla çok katlı yapılarda ciddi şekilde göz önüne alınıyor. Yine de konut alıcısının müteahhide ses ve su yalıtımı ile ilgili ne önlemler aldığını sorması gerekir. 8- Elden ödeme yapmayın Evi beğendiğiniz, inşaat şirketi ya da 2. elden şahısa ödeme yapacaksınız. Bu noktada elden ödeme yapmayın. Ödemenizi banka aracılığı ile yapın ve dekonta ödeme nedeni ile alınan evin hangisi olduğunu belirtin. Sözleşmelerin ise noterden yapılması gerekiyor. Eskinde yüzde 1’lik maliyet nedeni ile noter sözleşmelerinden uzak duruluyordu. Ancak geçtiğimiz günlerde yapılan düzenleme ile bu gider de ortadan kalktı. 9- Kira gibi aidat ödemeyin Ev alırken önce evin fiyatına ve aylık taksitine odaklanıyoruz. Sonra eve yerleşince aidat bedelleri can sıkabiliyor. Öyle ki İstanbul’da metrekare aidat bedeli 18 lira olan konut projesi var. Eğer bitmiş bir projede ya da 2. elden ev alıyorsanız bu sorunu aşmak kolay. Fiyatı sorar ve ona göre tercih yaparsınız. Ama inşaat halindeki projede önden net aidat bilgisi almak zor. Bu noktada yönetim planı size ipuçları verebilir. Bu planda aidat bedelinin neleri kapsayıp nasıl paylaşılacağını öğrenirsiniz. Bunun yanında projede ihtiyaç fazlası sosyal alan varsa bu da size yüklü aidat sinyali verir. Markalı konut üreten kimi firmalar projelerin içine gelirini yönetime bırakmak üzere ticari birimler yapıyor. Bir de yönetimi bir süre kendi üstleniyor. Bu tip projelerde aidat fiyatları daha makul oluyor. Cayma ve iade hakkı 28 Mayıs 2014’te yürürlüğe giren Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre, konutta sözleşmeden cayma hakkı 14 gün olarak uygulanıyor. 14 günde alımdan vazgeçen tüketiciden herhangi bir ceza da alınmıyor. Ayrıca tüketici teslim tarihine kadar konutunu herhangi bir gerekçe göstermeden iade edebiliyordu. Geçtiğimiz haftalarda yapılan bir düzenleme ile satıştan dönme hakkı 36 aydan 24 aya çekildi. Alıcının tazminatı da arttı. Satıcı, konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflarla sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde 2’sine, 3 ila 6 ay arası için yüzde 4’üne, 6 ila 12 ay arası için yüzde 6’sına ve 12 ila 24 ay arası için de yüzde 8’ine kadar tazminat isteyebilecek. Konutu iade eden tüketici parasını yeni düzenlemeye göre de 180 günde geri alabilir. Bankalar ya da farklı kurumlar tarafından el konularak kendi mülkiyetlerine geçirilen konutlar 'icradan satılık' olarak satışa çıkarılmakta ve piyasa değerinin çok altında satılmaktadır. Uygun fiyatlı ev satın almak isteyen ancak yükselen konut fiyatlarıyla başa çıkamayan vatandaşlar, icradan satılan evlere yoğun ilgi gösteriyor. İcra yoluyla ev konulan evler, icra ihaleleri ile yeniden satışa çıkarılmktadır. İki aşamalı bu işlemde, öncelikle söz konusu ev yüzde 60 bedel üzerinden satışa sunulmakta ve alıcı bulunmadığı taktirde yüzde 40 oranında satışa çıkarılmaktadır. İCRALIK EV NASIL SATIN ALINIR? İcra yoluyla satışa çıkarılan ev, arsa ya da araç gibi mallar kurumlar tarafından ihale usulü ile açık artırmaya çıkarılmaktadır. İcradan ev satın almak isteyen vatandaşlar, önce alacakları ev hakkında bir avukat yardımıyla araştırma yapmalı, daha sonra ev hakkında karar vermelidir. İcralık konutlar, icra müdürü ya da yardımcıları tarafından açık artırma yazısı ilanı ile satış günü ve başlangıç bedeli belirtilerek satışa çıkarılır. İcradan ev satın almak için kişinin mutlaka 18 yaşından büyük olması da aranan en önemli şartlardan biridir. Piyasa değerinin altında bir tutar ile satın alınacak konutlar için devlete KDV ödenmektedir. Bu oran 150 metrekare ve üstü daireler için yüzde 18, 150 metrekarenin altındaki daireler için ise yüzde 1 olarak belirlenmiştir. Söz konusu daireleri satın alırken damga vergisi, tellaliye ücreti ve diğer masraflar da ödenmelidir. Ayrıca satış anında ihalede belirtilen miktarın yüzde 20'si talep edilmektedir. İCRADAN SATILIK EV İHALESİ KAZANDIKTAN SONRA NE YAPILMALI? İhaleyi kazanan kişi, ihale üzerinde itiraz veya fesh davası açılmaması durumunda 10 gün içerisinde bedelin tamamını ödemelidir. Sonrasında icra dairesi tarafından, belirtilen tapu müdürlüğüne yazı gönderilmelidir. İhale yoluyla satın alınan gayrimenkul, satış tarihinden itibaren 3 yıl içerisinde Geli Vergisi Kanunu'na göre satılamamaktadır. Konutun satılması durumunda ise aradaki tutar farkı kadar gelir vergisi ödenmelidir. Konut kredisi faiz oranları düştü vatandaşın konut talebinde patlama yaşandı. Konut satış rakamlarının artması ile beraber gayrimenkul uzmanlarından ev sahibi olmak istiyorum diyen vatandaşlara çok kritik uyarı geldi. Ev alırken nelere dikkat edilmeli, iskansız ev almanın riskleri neler, iskanı olmayan ev alınır mı, noterden konut satışı neden önemli, noter konut satış sözleşmesi hangi durumlarda düzenlenmeli, ipotekli ev almak / satmak yasal mı, riskleri neler? Sorulara Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı avukat Ali Güvenç Kiraz tarafından verilen yanıtlar haberimizde... Vatandaşın konut talebinde düşen konut kredisi faiz oranları ve Ziraat Bankası, Halkbank ile Vakıfbank tarafından sunulan 1 sene ertelemeli tarihi kredi paketi sonrasında deyim yerindeyse patlama yaşandı. Artan konut satış rakamları sonrasında ise "ev alırken nelere dikkat edilmeli" sorusunun yanıtı yine gündeme geldi. Konu hakkında kritik açıklama ise Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı avukat Ali Güvenç Kiraz tarafından verildi. İNŞAATTAN EV ALACAKLARA KRİTİK UYARI! MUTLAKA NOTERDEN KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPIN! Daha ucuz olduğu için tercih edilen temelden ev ya da inşaattan daire almak isteyen kişileri uyaran Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı avukat Ali Güvenç Kiraz bu tip daireleri almak isteyen kişileri uyararak Tüketici Kanunu kapsamında Ön Ödemeli Konut Satışı olarak tanımlanan bu dairelerin noter sözleşmesi ile alınması gerektiğini söyledi. Hürriyet Gazetesi Yazarı Oya Armutçu'ya konu hakkında bilgi veren Kiraz adi yazılı sözleşme yerine bu tip konutların mutlaka noter onaylı ön ödemeli konut satışı sözleşmesi ile satın alınması gerektiğini yine tapuya gidilerek tapu şerhi konulması yönünde uyarıda bulundu. TAPU KAYDI KONTROL EDİLMELİ! İPOTEKLİ EV ALMAK SORUN OLUR MU, İPOTEKLİ KONUT SATIŞI NASIL YAPILIR? Kiraz önemli bir uyarıyı da ipotekli konut satışı hakkında yaptı. İpotekli evin alınmaması yönünde tavsiyede bulunan Kiraz "Evin tapu kaydını ve imar durumunu mutlaka detaylı inceleyin. Eğer tapu kaydı üzerinde haciz ve ipotek varken bu kaydı bilerek taşınmazı satın alırsanız, tapu devri sonrasında bu ipotek ve hacizlerden siz sorumlu olursunuz. Satın aldığınız evi kaybetme riski ile karşı karşıya kalırsınız " diyerek bu evlerin alınmamasını tavsiye etti. Türkiye'de tapuda üzerinde ipotek bulunan konutların satışını yasaklayan bir kanun yok. Yani bu evler satılabiliyor. Ancak tapu işlemi esnasında satışı gerçekleştiren Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü görevli memuru bu konuyu alıcı tarafa bildirerek rızası olup olmadığını soruyor. Rızası varsa konut satışı yapılıyor. Genelde konut kredisi çekilerek alınan evlerde bu tip satışlar tapu devri sonrası ödenen konut satış rakamı ile bankada borcun kapatılması şeklinde yapılıyor. Borcu kapatan kişi daha sonra tapuya giderek ipotek şerhini kaldırıyor. Gayrimenkul satış uzmanıGöktuğ Beşerbilgilerini yatırımda olduğu gibi gayrimenkul yatırımının da riskleri var. Peki dükkan ya da mağaza alımında gayrimenkul yatırım riskini nasıl azaltacağız? Sorun yaşamamak için nelere dikkat etmeliyiz? Sıkıştığımızda nakite döndürmek için dükkan veya mağaza yatırımı cazip bir yatırım mıdır? Dükkan veya mağaza satın alırken nelere dikkat edilmeli, riskli konular nelerdir?Ticari gayrimenkul yatırımı en iyi yatırımlardan biri çünkü hem prim yapar ve değeri artar, hem de kira getirir. Ticari gayrimenkulün kira getirisi konuttan yüksektir ve bakım masrafları daha düşüktür. Bir dükkan yada mağazanın uzun dönemde değer artışı konuttan daha yüksektir. Ayrıca elde edeceğiniz gelirden vergi ödemezsiniz çünkü ticari mülkte stopaj kiracı tarafından ödenir. Risk ise her yatırımda var, önemli olan alacağınız riskleri en aza veya mağazanın konumu lokasyon nasıl?“Gayrimenkulde en önemli 3 şey nedir?” sorusu konumun önemini vurgulamak için kullanılır, yanıt şudur “konum, konum, konum”. Bir dükkan veya mağaza için en önemli unsur konumudur bu yüzden alacağınız dükkanın yada mağazanın nüfusun yoğun olduğu bir bölgede, yaya yolu üzerinde olması gerekir. Ayrıca bu bölgedeki gelir seviyesi çok önemli. Uzun vadede ise değer artışını bu konumda nüfus, yaya trafiği ve gelir artışı sağlayacak yatırımlar ve altyapı projeleri olarak mı projelendirilmiş?Satın alacağınız dükkan projesinde işyeri olarak mı gözüküyor? Pek çok konut sonradan dükkana çevrilerek satılıyor yada kiraya veriliyor. Bu durum bazı sektörlerde sorun olmazken, bazı sektörler ruhsat aşamasında sorun yaşanıyor. İşyeri olarak projelendirilmiş ve iskanlı bir dükkan yada mağaza almanız hem kiracı bulmanızı, hem de satmak istediğinizde satışı kolaylaştırır. Kat mülkiyetli tapu dükkanın projeye uygun yapıldığını gösterir ve değerini arttırır. Gayrimenkule ait gözüken depo ya da bodrum gerçekten tapuda kayıtlı mı kontrol edin. Bazı dükkanlarda iskan alındıktan sonra bodrum ya da başka bölümler dükkana katılıyor ve bu durum iskanın bozulmasına yol açabilir. Ayrıca, dükkanı satın almadan önce Tapu Müdürlüğünden ve Belediye İmar Müdürlüğünden gayrimenkul üzerinde herhangi bir şerh var mı genişliği ne kadar?Bir dükkan yada mağaza için en önemli noktalardan birisi cephe genişliği çünkü bu genişlik vitrinin büyüklüğü anlamına geliyor. Vitrin dükkanın reklam ve tanıtım alanıdır dolayısıyla çok kıymetlidir. Cephesi geniş olan bazı mağazalar vitrin alanlarının bir bölümünü başka markalara kiralayarak gelirlerini yada ön kullanım alanı var mı?Bahçe ya da ön alan kullanım hakkı gayrimenkule değer katar ve farklı kiracıları çekmenize yardımcı olur. Bu tür alanların kullanım hakkının dükkana ait olup olmadığını yönetim planında var mı?Dükkanın yada mağazanın müşterilerin tamamı yaya trafiğinden mi gelecek? Kendi araçları ile gelecek müşterileri çekmek için önünde ya da yakınında kısa süreli park imkanı farklı sektörlerden alıcıları çeker ve ileride satmak istediğinizde gayrimenkulün değerini nerede?Dükkanın cephesinde ve içinde görünür kolonlar iş akışını engelleyebilir. Bu kolonların vitrini ve dükkan içindeki sunumu ve görselliği nasıl etkilediğini değerlendirin çünkü kolonsuz geniş alanlar iş akışını ve görsel düzeni kolaylaştırır dolayısı ile değeri var mı?İşyerinde baca olması gıda sektörü tarafından da kullanılmasını sağlar. Sonradan baca eklemek hem masraflı, hem de diğer kat maliklerinden gelebilecek itirazlar nedeni ile sorunlu olabilir. Yakın çevrede bacası olan alternatif işyeri yok ise dükkandaki baca alacağınız kirayı ve satış fiyatını dayanıklı mı?Son dönemde inşa edilmiş bir yer satın alacaksanız binanın deprem yönetmeliğine göre inşa edilip edilmediğini kontrol getirisi ne kadar?Ticari gayrimenkule yatırıma yönelenler için en önemli unsur kira getirisi. İstanbul’da ticari gayrimenkullerin yatırım geri dönüş süresi amortisman süresi konutlardan daha düşük. Amortisman süresi satın alınan gayrimenkul kiraya verildiğinde satış fiyatının kaç yıl içerisinde karşılanabileceğini gösteriyor. Bu süre ne kadar kısalır ise yatırım o kadar cazip oluyor. Yakın geçmişte ortalama 200 kira çarpanı ticari gayrimenkullerin amortisman süresi için makul kabul ediliyordu. Bağdat caddesi ve Nişantaşı gibi alternatifi olmayan yerlerde bu çarpan ile gayrimenkul satın almak imkansızken, yeni gelişen bölgelerde daha düşük çarpanlar ile pek çok yer bulunuyordu. Son dönemde ekonominin yavaşlaması ile ticari gayrimenkullerde boşluklar ve kiralarda düşüş söz konusu. Yatırımcılar da bu şartlar nedeniyle artık12-13 yıllık amortisman sürelerini onarım masrafları var mı?Gayrimenkulü satın aldıktan sonra yapacağınız masraflar maliyeti arttıran unsurlardır ancak genelde mağaza veya dükkanı kiralayanlar kendi ihtiyaçlarına yönelik dekorasyon ve düzenlemeleri kendi bütçelerinden yaparlar. Bu durum ticari gayrimenkul yatırımını konut yatırımından avantajlı kılan planı nasıl?Satın alacağınız gayrimenkulün yönetim planını inceleyin. Yönetim planı aidatları ve ortak kullanım alanlarını belirler. Tapuyu devraldığınızda yönetim planını da kabul etmiş olursunuz ve sonradan yapacağınız itirazların bir faydası var mı?Satın alacağınız gayrimenkulün aidat, su, elektrik, doğal gaz, vergi gibi borçlarının satış öncesinde ödendiğinden emin olur. Eğer bu borçlar eski sahibi tarafından ödenmez ise gayrimenkulün yeni sahibi de bu borçlardan sorumlu hale kurumsal mı?Kiracının kurumsal olup olmadığı iki nedenden dolayı önemli; birincisi kurumsal kiracılar uzun süreli kira kontratı yaparlar ve kiralarını daha sorunsuz öderler. İkincisi kurumsal kiracının kiraladığı yer, başkalarına da o kira tutarına kiralanabileceğinin bir göstergesidir çünkü kurumsal kiracılar bilinçli kiralama yaparlar. Her yıl pek çok yeni işyeri açılmakta ve bunların pek çoğu 1-2 yıl içinde kapanmakta. Sektörün dinamiklerini bilmeyen kişilerin açtığı işyerleri işler planladıkları gibi gitmediğinde kiralarını ödemeyi aksatıyorlar. Kurumsal kiracı, kiranın düzenli ödeneceğinin, kiracı çıkar ise yerine aynı kira düzeyinde başka bir kiracının bulunabileceğinin sözleşmesi tapuya şerh edilmiş mi?Eğer satın aldığınız dükkanın yada mağazanın içinde kiracı var ise ve bu kira sözleşmesi tapu kaydına işlenmiş ise kiracının kira sözleşmesini kabul etmiş sayılırsınız. Eğer kira sözleşmesi tapu kaydına işlenmemiş ise dükkanın yeni sahibi olarak kiracıya 1 ay içinde ihtarname göndererek tahliyesini talep edebilirsiniz, aksi taktirde kira sözleşmesini kabullenmiş cazip mi?Ticari bir gayrimenkulün değerini temel olarak getirisi belirler. Detaylar içinilgili yazımabakabilirsiniz. Alacağınız dükkanın yada mağazanın fiyatını değerlendirmek için aynı caddede veya benzer konumdaki satılmış ve satılık mağaza ve dükkanların fiyatlarını inceleyin. Aynı büyüklükte emsal bulmakta zorlandığınızda birim m2 fiyatlarından yola kullanacak mısınız?Eğer kredi kullanarak bir projeden dükkan yada mağaza alacaksanız proje biter bitmez kiraya verebileceğiniz ve alacağınız yüksek kiralar ile kredi taksitlerini ödeyeceğiniz hayaline kapılmayın çünkü projelerin hedeflenen doluluk oranlarına ulaşması hemen olmuyor. Şu anki gelirinizde aksama olur ise krediyi ödeme imkanınız olacak mı? Bütçenizi ve ne kadar krediyi sorunsuz ödeyebileceğinizi mi alacaksınız?Bazı inşaat firmaları banka kredisi yerine senet ile alım seçeneği sunuyor. Senet ile alacak olsanız bile gayrimenkulün krediye uygun olduğundan emin olun çünkü bazı firmalar krediye uygun olmayan konutlar için bu seçeneği sunuyor. Ayrıca senetleri inşaat firmasının adına düzenletin ve her taksit için ayrı senet yapın, bu sayede eğer inşaat bitirilmez ise ödemeleri durdurma imkanınız olur. Senetlere yapılacak gayrimenkul satışının teminatı olduğu notunu düşmeniz yada ciro edilemeyeceğini belirtmeniz riskinizi azaltır. Ayrıca ödemelerinizi tamamlamadan gayrimenkulü satmak isterseniz senetleri devretme hakkınız olup olmadığını sözleşmede etmeyi ihmal etmeyin!Gayrimenkulü satın aldıktan sonra ilgili belediyenin hesap işlerine gayrimenkulü aldığınızı beyan etmeniz gerekiyor. Bu beyan süresi içinde yapılmaz ise cezalı vergi tahakkuku söz konusu.

bankadan satılık ev alırken nelere dikkat edilmeli